居抜き物件 を 取るポイント

美容室　経営者　を　創る

につながる、今年の目標の一つとして居抜き物件からの出店があります。

居抜き物件を取るにもコツがあるのです。

今年は３月・５月・８月と夏ごろまでに３店舗は出店したいと考えています。

2店舗でも続けて出店できればいいなと、いろいろな物件に声をかけているところです。

 

基本的に「居抜き物件」は実際まだ営業しているところも多く、「営業を続けていても利益が出ていないから売却したい」ということですね。

売却したいとはいえ、最初にかかった金額が1000万以上、2000万･･･それなりにあるので、売るときに気持ちも入るし、悔しい気持ちもないとは言えません。

ですから、200万で売りたい、いや1500万で！というオーナーもいます。

 

新店・居抜き物件問わず、出店するにあたり大事になってくるのが、

ROI (return on investment) 投資利益率の計算です。

お店を作るのにいくらかかるのか？

いくら借りて、何年で返すのか？

投資した金額に対して利益を出して、その利益がいくらになったら投資した金額を回収することができるのか？

そこまで考えていきます。

 

ただ、居抜き物件の場合、共通して言えるのはもし買い手がいなかったら、そこの物件を大家さんに返す時にスケルトン(まっさらな状態)にして返さなければならないということ。

解体するのにも200万～400万は最低かかるわけですから。

なので、オーナーさんの意向としては、スケルトンにするお金をかけずに、できれば譲渡金額という形でお金をもらいたい・・・ということですね。

買い手側であるこちらとしては、もちろんできるだけ譲渡金額を安く抑えたい。

8割くらいのところはゼロでも大丈夫だったりします。

たとえ譲渡金額がゼロ円だったとしても、スケルトンにするお金はかからないのですから。

そんな中でも、提示した譲渡金を支払ってもらえないのであれば、スケルトンにするお金を払ってもいい！という方も少なくはないです。

 

そして、居抜き物件の話が上がるようなところは、お客様がたくさん集まる場所がほとんどです。

それなのに、それらのお店で売り上げが上がらない理由は何だと思いますか？

「人手が足りないから」なのです。

そう考えると、求人がうまくいっているところは優位に立てるし、選ぶこともできますね。

 

もちろん人がたくさん集まるような繁華街、渋谷・池袋などは物件が決まりやすいです。

そういった場所から少し離れるだけで、そこで美容院をやろう！という人自体が少なくなるし、人手が足りず出店できないというところが多かったりします。

 

スムーズに出店まで進めるには、３個から４個、いいと思う物件を交渉して、その中でこちらからの条件と合ったらやります！という方が投資金額が少なくてすむし、うまくいく可能性が高いです。

タイミング的にどうしてもやりたい！というときだったり、金額的にここまでなら・・・と上乗せして譲渡金額を決める場合もあります。

 

チキンレースではありませんが・・・

早めに「では、その金額支払います！」と決めるか、

言わないでいて、先方が「ゼロでいいです！」と言ってくれるのを待つかだったりします。

 

相手がもう、損してもいい！と思ってしまったらこっちの負けという形にはなるけれども、何か所か同時にあたっていれば、では他を・・・と、そこまでギリギリの交渉をしなくても済みます。

いくつか当たって条件が合うところにすればいいだけなのです。

余裕を持った期日と人、そして何店舗かを同時進行にした方が得です。

出店者側としては絶対やりたい！という内容ではないのですから。

 

ただ、そんなに都合よく居抜き物件がバンバンでるわけじゃないので悩むところですね。